Immobilier ESG 2032 : À quoi Ressembleront les Acquisitions dans 7 ans?

Le marché immobilier grec est habitué aux transformations. Au cours de la dernière décennie, nous avons assisté à la numérisation des registres fonciers, à la simplification des procédures fiscales et à la modernisation rapide des services publics. Aujourd’hui, une nouvelle force redessine le paysage : les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG).

Pour les acheteurs et investisseurs internationaux qui envisagent d’investir dans l’immobilier grec, comprendre l’évolution des exigences ESG n’est plus une option, mais une nécessité pour préserver la valeur des actifs et garantir des rendements à long terme. Cet article examine les exigences ESG les plus susceptibles de s’appliquer aux acquisitions immobilières au cours des sept prochaines années, avec des exemples concrets en Europe et ailleurs.

Pourquoi les Critères ESG ne sont plus une Option

L’intégration des critères ESG dans l’audit préalable immobilier est passée d’un examen complémentaire volontaire à une composante indispensable de toute transaction professionnelle. Dans toute l’Union européenne, les cadres réglementaires se développent, se renforcent et convergent rapidement afin de créer une norme commune pour l’investissement durable. Pour le marché grec en particulier, les implications sont profondes. Une part importante du parc immobilier grec – plus de 50 % – a été construite avant 1980, avant l'existence des normes modernes d'efficacité énergétique. Environ 55 % des bâtiments grecs ont été construits avant l'entrée en vigueur de la première grande réglementation énergétique dans les années 1980. Cela signifie qu'une grande partie des biens actuellement sur le marché pourrait être confrontée à d'importants défis de conformité dans un avenir proche.

Exigence ESG clé n° 1 : Normes Minimales de Performance Énergétique (MEPS)

Cadre Européen

L'exigence ESG la plus immédiate et la plus impactante découle de la Directive, révisée, sur la Performance Énergétique des Bâtiments (DPEB), adoptée en mai 2024 sous la référence directive UE/2024/1275. Cette législation instaure des normes minimales de performance énergétique contraignantes dans tous les États membres de l'UE, avec des échéances de mise en conformité claires qui s'inscrivent parfaitement dans notre horizon de sept ans.

Pour les bâtiments non résidentiels et publics:

• D’ici 2027, tous ces bâtiments devront atteindre au minimum la classe E du certificat de performance énergétique (CPE) selon l’échelle harmonisée de l’UE.

• D’ici 2030, la norme passera à la classe D du CPE.

Pour les bâtiments résidentiels:

• D’ici 2030, tous les bâtiments résidentiels devront atteindre au minimum la classe E du CPE.

• D’ici 2033, la norme passera à la classe D du CPE.

Exigences Relatives aux Bâtiments à Zéro Émission

Plus important encore, la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) impose que tous les nouveaux bâtiments construits après 2030 soient des bâtiments à zéro émission (BZE). Pour les nouveaux bâtiments publics, cette exigence entre en vigueur encore plus tôt, dès le 1er janvier 2028.

Par ailleurs, les États membres de l'UE sont tenus de rénover 16 % de leurs bâtiments non résidentiels les moins performants d'ici 2030, ce pourcentage passant à 26 % d'ici 2033. Concernant les bâtiments résidentiels, l'objectif est de réduire la consommation d'énergie primaire de 16 % d'ici 2030 et jusqu'à 22 % d'ici 2035, en privilégiant la rénovation des 43 % de bâtiments les moins performants.

Conséquences pour les Acquisitions

Dès 2032, toute acquisition immobilière devra exiger :

• Un DPE valide et à jour attestant de la conformité aux normes applicables ;

• La vérification que le bien ne fait pas partie du segment « les moins performants » soumis à une rénovation obligatoire ;

• Une compréhension claire des modalités et des coûts de rénovation pour les biens non conformes aux normes.

Exigence ESG clé n° 2 : Alignement sur la taxonomie de l'UE

Le Système de Classification

Le Règlement relatif à la Taxonomie de l'UE a établi un système de classification afin de déterminer quelles activités économiques sont considérées comme écologiquement durables. Dans le secteur immobilier, cela signifie que les acquisitions et la détention de biens immobiliers doivent respecter des critères techniques précis en matière d'atténuation du changement climatique, d'adaptation à celui-ci et d'autres objectifs environnementaux.

Un bâtiment est considéré comme conforme à la taxonomie uniquement si ses activités contribuent de manière significative aux objectifs environnementaux de l'UE et ne portent pas atteinte de façon significative à d'autres objectifs. Pour les acquisitions de bâtiments commerciaux, les biens construits avant fin 2020 doivent avoir un DPE de classe A ou supérieure, ou figurer parmi les 15 % des meilleurs bâtiments du parc immobilier national, pour être conformes.

Conséquences pour les Acquisitions

D’ici 2032, l’alignement sur la taxonomie sera probablement une question standard lors des audits préalables :

• Les prêteurs exigeront de plus en plus d’actifs alignés sur la taxonomie pour des conditions de financement avantageuses.

• Les investisseurs institutionnels pourraient refuser d’acquérir des biens immobiliers non alignés.

• Les locataires, soumis à leurs propres obligations de reporting ESG, privilégieront les immeubles alignés.

Exigence ESG clé n° 3 : Audit Préalable ESG Obligatoire

Le Cadre CSDDD

 La Directive sur le Devoir de Diligence des Entreprises en Matière de Durabilité (CSDDD) représente un changement fondamental dans la manière dont les risques ESG sont évalués lors des acquisitions. Dans ce cadre, les obligations d’audit préalable s’étendent au-delà de la performance environnementale pour inclure les droits du travail, les droits humains et les normes de gouvernance tout au long de la chaîne de valeur.

Bien que l’application de la CSDDD ait été reportée à 2028 dans le cadre des réformes omnibus de l’UE, sa mise en œuvre définitive est quasi certaine. Dans le cadre des acquisitions immobilières, cela implique :

• Vérification environnementale: historique de contamination du site, conformité aux normes d’émissions, gestion des déchets et évaluation des risques climatiques.

• Vérification sociale: conditions de travail du personnel de gestion immobilière, relations avec les locataires, impact sur la communauté et conformité aux normes d’accessibilité.

• Vérification de la gouvernance: conformité aux normes anticorruption, transparence des structures de propriété et historique de conformité réglementaire.

Conséquences pour les acquisitions:

D’ici 2032, la vérification ESG sera aussi courante que les recherches de titres de propriété et les inspections de bâtiments. Les acheteurs doivent s’attendre à :

• Un rapport formel de vérification ESG inclus dans chaque dossier d’acquisition.

• Des clauses de déclaration et de garantie relatives à la conformité ESG dans les contrats d’achat.

• Une responsabilité pour les risques ESG non divulgués qui se matérialisent après l’acquisition.

Les risques de l’inaction : les actifs échoués.

La raison la plus convaincante de prendre au sérieux les exigences ESG est sans doute le concept d’actifs échoués - des biens immobiliers qui ne répondent pas aux futures réglementations en matière d’efficacité énergétique ou aux attentes du marché et qui, de ce fait, deviennent obsolètes. L'ampleur de ce risque est considérable :

• 30 % des gestionnaires immobiliers commerciaux en Europe indiquent déjà que leurs portefeuilles comprennent des bâtiments qui perdent de la valeur en raison de leurs mauvaises performances énergétiques.

• Neuf gestionnaires immobiliers commerciaux sur dix prévoient qu'au moins 20 % de leurs actifs risquent de devenir dépréciés dans les trois prochaines années.

• Environ 1 500 milliards d'euros de biens immobiliers en Europe risquent de se dévaluer sans rénovations en profondeur pour répondre aux normes énergétiques et carbone de plus en plus strictes.

Pour les acheteurs grecs, cela a des conséquences pratiques directes. Un bien immobilier énergivore acheté aujourd'hui peut devenir :

• Infinançable: les prêteurs durcissent leurs critères de prêt vert.

• Inassurable: les assureurs prennent de plus en plus en compte les risques ESG dans leurs souscriptions.

• Invendable: le nombre d'acheteurs potentiels se réduisant aux seuls prêts à entreprendre des rénovations coûteuses.

Exemples Internationaux d'Exigences ESG

Royaume-Uni : Réglementation MEES

Les Normes Minimales d'Efficacité Énergétique (MEES) du Royaume-Uni illustrent concrètement l'impact de ces exigences sur les marchés immobiliers. Actuellement, il est illégal pour un propriétaire de louer un bien immobilier dont le DPE est inférieur à E. Cependant, la tendance est claire :

• D’ici 2027, tous les immeubles commerciaux devront atteindre au minimum le DPE C.

• D’ici 2030, la norme passera au DPE B.

L’approche britannique se distingue par son impact sur le marché. Les propriétaires qui modernisent proactivement leurs biens bénéficient immédiatement de la possibilité d’exiger des loyers plus élevés, tout en se positionnant comme des leaders du marché des locaux économes en énergie.

États-Unis: Initiatives Fédérales et Étatiques

Aux États-Unis, les exigences en matière d’ESG progressent grâce à un ensemble de mesures fédérales et étatiques. Le Plan Fédéral de Développement Durable fixe des objectifs ambitieux pour les bâtiments fédéraux, tandis que des États comme New York ont ​​adopté la Loi sur la Mobilisation Climatique, qui impose des limites d’émissions strictes aux grands bâtiments et exige des rénovations importantes d’ici 2030.

Les principaux investisseurs institutionnels américains exigent désormais des rapports ESG de leurs partenaires immobiliers. Des référentiels tels que le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) sont devenus la référence en matière de durabilité pour les investisseurs immobiliers institutionnels, déterminant l'évaluation des fonds et l'allocation des capitaux.

Australie: Obligation de Publication d'Informations sur le Climat

L'Australie a instauré l'obligation pour les grandes entreprises de publier des informations financières relatives au climat, conformément au cadre de la Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), ce qui a un impact direct sur les portefeuilles immobiliers. Les entreprises doivent rendre compte des risques climatiques, notamment de l'efficacité énergétique de leurs actifs immobiliers.

La Réalité Grecque : Défis et Opportunités

Le Défi du Parc Immobilier Grec

La Grèce est confrontée à un défi particulier pour satisfaire à ces exigences. Environ 55 % de l'immobilier du pays a été construit avant 1980, date d'introduction des premières réglementations en matière d'isolation thermique.

Cela signifie que :

• Une part importante de l'immobilier grec nécessitera d'importantes rénovations énergétiques pour répondre aux normes énergétiques minimales.

• Le taux national de rénovation, de seulement 1 % par an, est largement insuffisant.

• Un soutien financier sera essentiel pour faciliter la mise en conformité, notamment pour les ménages vulnérables.

Réponse du Gouvernement

Le gouvernement grec a pris conscience de ce défi et accélère sa réponse. Parmi les principales initiatives :

• De nouvelles normes de construction exigeant que tous les nouveaux bâtiments atteignent des émissions quasi nulles d'énergies fossiles à partir de janvier 2028 pour les bâtiments publics et de janvier 2030 pour tous les autres.

• Les programmes de rénovation «Exoikonomo» offrent un soutien financier pour les améliorations énergétiques, avec un nouveau programme ciblant environ 60 000 logements et l'installation de 380 000 systèmes de chauffage performants.

• L'intégration des exigences de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) dans la législation nationale d'ici mai 2026, avant la date limite de mise en œuvre de la DPEB.

Les autorités grecques ont souligné que la directive ne sera pas appliquée de manière rigide ni punitive, reconnaissant les caractéristiques uniques de l'ensemble immobilier national. Cependant, la direction prise est indéniable.

Conséquences Pratiques pour les Αcquisitions de Biens Ιmmobiliers en Grèce

Pour les acheteurs qui acquièrent un bien immobilier en Grèce d'ici 2032, plusieurs considérations pratiques devraient guider leur décision :

1. Privilégier les biens ayant déjà bénéficié d'améliorations en matière d'efficacité énergétique – Ces actifs prendront de la valeur à mesure que les biens énergivores subiront une pression à la baisse.

2. Investir proactivement dans les rénovations énergétiques – Le coût du report des améliorations nécessaires augmentera probablement avec la hausse des coûts de main-d'œuvre et des matériaux et l'approche des échéances réglementaires.

3. Vérifier la conformité des permis de construire et des travaux – Les constructions non autorisées compliquent les améliorations en matière d'efficacité énergétique et peuvent créer des obstacles juridiques à la conformité.

4. Envisager les constructions neuves pour une solution clé en main – Les nouveaux bâtiments construits après 2028 seront des bâtiments à zéro émission de plein droit, éliminant ainsi toute incertitude quant à la conformité.

5. Collaborer avec des professionnels maîtrisant les critères ESG – Le processus d'acquisition requiert de plus en plus une expertise spécialisée en évaluation ESG.

Implications Financières et de Financement

Prêts Verts

Les institutions financières intègrent déjà les critères ESG dans leurs décisions de prêt. Les perspectives de développement durable de CBRE pour 2026 confirment que les investisseurs institutionnels et les banques basés dans l'UE restent pleinement soumis aux règles de durabilité actualisées. Par conséquent, les exigences ESG continueront d'influencer l'analyse de crédit, le financement, les acquisitions et les vérifications préalables.

D'ici 2032, il est raisonnable de s'attendre à ce que :

• Les prêts hypothécaires verts à taux préférentiels soient la norme pour les biens immobiliers à haute performance énergétique.

• Le financement à court terme à taux d'intérêt élevés soit la seule option pour les actifs énergivores.

• Les ratios prêt/valeur soient ajustés en fonction du DPE du bien.

Attentes des investisseurs

Pour les acheteurs qui envisagent de louer leurs biens immobiliers en Grèce, les attentes des locataires institutionnels seront tout aussi importantes. Les grandes entreprises locataires exigent de plus en plus des clauses de bail vert, imposant que les biens immobiliers répondent à des critères ESG spécifiques. Cette tendance ne fera que s'accentuer à mesure que les obligations de déclaration CSRD s'étendront à des milliers d'entreprises supplémentaires, y compris de grandes entreprises non européennes.

Perspectives au-delà de 2032

 Bien que cet article se concentre sur un horizon de sept ans, il convient de noter que la trajectoire s'étend au-delà :

• D'ici 2040, les chaudières à combustibles fossiles seront progressivement éliminées conformément aux exigences de la directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB).

• D'ici 2050, l'UE vise un ensemble immobilier entièrement décarboné.

Pour les acheteurs envisageant de conserver un bien immobilier en Grèce sur le long terme, ces échéances doivent éclairer leurs décisions actuelles. Un bien acquis en 2026 fera toujours partie de votre portefeuille lorsque ces échéances arriveront.

Recommandations Pratiques pour les Acheteurs de Biens Immobiliers en Grèce

Pour les Biens Immobiliers d'Occasion:

1. Obtenez et examinez attentivement le diagnostic de performance énergétique (DPE) avant de faire une offre. Un DPE inférieur à D doit immédiatement susciter des questions sur les coûts de rénovation.

2. Calculez les coûts de rénovation pour atteindre les niveaux de conformité minimaux (généralement les classes D ou C du DPE) et intégrez-les à votre budget.

3. Vérifiez que toutes les constructions non autorisées ont été dûment régularisées, car elles peuvent empêcher les améliorations énergétiques.

4. Évaluez l'éligibilité au programme « Exoikonomo » ou à d'autres programmes de subventions gouvernementales avant de vous engager dans un achat.

Pour les investissements dans le neuf:

1. Assurez-vous que le bien respecte ou dépasse les normes zéro émission de 2030. Cela le protège des évolutions réglementaires futures.

2. Vérifiez la conformité avec la Taxonomie de l'UE afin de garantir l'accès à des financements verts et d'attirer des locataires institutionnels.

3. Documentez toutes les caractéristiques d'efficacité énergétique pour les inclure dans les dossiers de vérification préalable lors d'une éventuelle revente.

En Conclusion :

La transformation ESG du secteur immobilier n'est pas une perspective lointaine ; elle est déjà en marche. Pour les acheteurs de biens immobiliers en Grèce, le message est clair : l'efficacité énergétique n'est plus seulement une considération environnementale, mais un impératif financier.

Les biens qui respectent ou dépassent les normes émergentes prendront de la valeur, attireront des locataires de premier ordre et bénéficieront de financements avantageux. À l'inverse, les actifs énergivores risquent de se déprécier, de se voir refuser des financements et de devenir obsolètes.

Chez Blue White Consulting, nous intégrons déjà l'évaluation ESG à nos services de conseil. Notre connaissance approfondie du marché grec – ses biens immobiliers, son environnement réglementaire et ses opportunités uniques – nous permet d'accompagner les acheteurs internationaux dans cette transformation.

Les sept prochaines années vont profondément remodeler l'immobilier grec. Ceux qui agissent dès maintenant, forts de conseils avisés et d'une planification stratégique, seront les mieux placés pour tirer parti des opportunités à venir.

Prêt à explorer le marché immobilier grec en tenant compte des critères ESG ? Contactez Blue White Consulting pour bénéficier d'un accompagnement expert et personnalisé, adapté à votre stratégie d'investissement.

Par Ioannis Grimpilas, Directeur Général, BLUE WHITE CONSULTING

À propos de l'auteur : Ioannis Grimpilas est le fondateur et directeur général de BLUE WHITE CONSULTING, une société grecque de conseil en immobilier spécialisée dans la gestion de projets pour les investisseurs internationaux. Fort de plus de 30 ans d'expérience dans l'immobilier et de plus de 50 millions d'euros de projets réalisés, Ioannis et son équipe ont accompagné avec succès des investisseurs autrichiens, canadiens, français, australiens, allemands, américains, brésiliens, et bien d'autres, dans leur implantation et leur développement sur le marché grec.